El Tribunal Supremo refuerza el papel del perito en la valoración de inmuebles: la inspección interior es indispensable.
El Tribunal Supremo refuerza el papel del perito en la valoración de inmuebles: la inspección interior es indispensable.
Inspección pericial inmueble es el nuevo criterio reforzado por el Tribunal Supremo en su sentencia del 10 de julio de 2025. El alto tribunal establece que las tasaciones fiscales realizadas por Hacienda deben basarse en una inspección física del interior del inmueble, y no únicamente en observaciones exteriores. Esta resolución, aunque referida a valoraciones administrativas, tiene implicaciones de gran calado en el trabajo pericial, especialmente en el marco judicial, asegurador y tributario.
¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo?
La Sala Tercera del Tribunal Supremo ha concluido que los peritos de la Administración NO pueden emitir un dictamen válido sobre el valor de un inmueble sin haber accedido a su interior, salvo causa debidamente justificada. La práctica habitual de tasar solo por datos registrales o por inspección exterior vulnera el principio de motivación, objetividad y exhaustividad que debe regir cualquier actuación técnica.
Esta doctrina afecta directamente a procedimientos como:
- Comprobaciones de valores en transmisiones, herencias o donaciones.
- Procedimientos de inspección tributaria por valor declarado.
- Impugnaciones de valor catastral o plusvalías.
Además, reivindica la figura del perito cualificado como garante del valor real de los bienes, especialmente relevante en contextos periciales donde el rigor técnico es esencial.
Aplicación al ámbito pericial y asegurador
Como perito judicial especializado en bienes, muebles y contenido, esta sentencia refuerza tres ideas fundamentales:
- Necesidad de inspecciones físicas completas. No es suficiente con una ficha registral o una fotografía exterior; la distribución, conservación, instalaciones y acabados del inmueble deben valorarse con precisión.
- Imparcialidad técnica frente a valoraciones automatizadas. El perito debe usar su criterio técnico para analizar, medir y describir el bien in situ, sin que las valoraciones se basen únicamente en cálculos genéricos.
- Relevancia en siniestros, divorcios, particiones, expropiaciones o liquidaciones. Una valoración sin visita puede vulnerar el principio indemnizatorio (art. 26 LCS) o causar perjuicios económicos irreparables.
En el ámbito asegurador, valorar contenido sin inventario o continente sin inspección puede llevar a infraseguros o sobreseguros, con graves consecuencias económicas para el asegurado.
Buenas prácticas periciales
A raíz de esta resolución, los peritos deben reforzar los siguientes criterios:
- Acceso completo al interior del bien, salvo justificación documentada del impedimento.
- Documentación técnica y fotográfica detallada de todos los elementos inspeccionados.
- Valoración fundamentada en metodologías reconocidas: valor de mercado, valor depreciado, valor tasado.
- Inclusión de informe fotográfico, planos y ficha técnica en el dictamen final.
Implicaciones para peritos independientes
Esta sentencia también abre la puerta a futuras reclamaciones por parte de contribuyentes que hayan sido perjudicados por valoraciones incompletas o injustificadas. Desde la práctica profesional, nos recuerda que la inspección pericial del inmueble debe documentarse adecuadamente: con fotografías, notas técnicas, observaciones sobre instalaciones y estado real. Una tasación sin visita no solo es técnicamente deficiente, sino jurídicamente cuestionable.
Conclusión
La sentencia del Supremo no es solo una corrección a la Administración; es una reafirmación del valor técnico del perito judicial, que debe ser activo, documentado, presencial y objetivo. En un contexto donde las valoraciones fiscales, civiles o aseguradoras afectan al patrimonio de particulares y empresas, el papel pericial no puede reducirse.
Como profesional, esta decisión me inspira a seguir defendiendo el rigor técnico y la inspección directa en cada dictamen pericial.
Referencias
- Sentencia del Tribunal Supremo, 10 de julio de 2025. Sala 3ª, Recurso 2163/2023.
